Kısa Dönem Kiralama Getiri (ROI) Hesaplama
Airbnb, Booking veya VRBO gibi platformlarda kiraya verdiğiniz konutun yıllık net getirisini, ROI ve başabaş süresini hesaplayın. %2 konaklama vergisi, %20 KDV, platform komisyonu, işletme giderleri ve izin belgesi maliyeti dahildir.
Mülk ve Kiralama Bilgileri
ROI hesabı için
Yıllık ortalama
Airbnb %15, Booking %15-18
Düzenli kiralayan ticari sayılır; yılda az sayıda kiralamada GMSİ mümkündür.
Elektrik, su, doğalgaz, internet
Gelişmiş (İzin Belgesi + Amortisman)
Konaklama vergisi: %2 oranında, brüt ciro üzerinden, alıcıdan tahsil edilip devlete beyan edilir.
KDV: Konaklama hizmetinde %20 (turizm sektöründe indirimli uygulanmaz). Ticari rejimdeyseniz tahsil − gider KDV farkı ödenir.
GMSİ uyarısı: Airbnb gibi platformla düzenli kiralama "mutad" sayılır ve Vergi İdaresi büyük çoğunluğu ticari kazanç olarak değerlendiriyor. Mali müşavir onayı olmadan GMSİ beyan etmeyin.
ROI Formülü ve Değerlendirme
Yıllık Brüt Ciro = Gecelik Kira × 365 × Doluluk %
Yıllık Net = Brüt − Vergiler − Komisyon − İşletme Gideri
ROI = (Yıllık Net / Mülk Değeri) × 100
Başabaş = Mülk Değeri / Yıllık Net
İyi ROI ne demek? Türkiye'de konut yatırımında uzun dönemde ROI %4-6 civarındadır. Kısa dönem kiralamada iyi işletilmiş bir mülkte %8-12 beklenir. %12 üzeri ROI genelde yüksek doluluk + düşük maliyetli bölgelerde görülür.
Başabaş süresi: 10-15 yıl mükemmel, 15-20 yıl iyi, 20-25 yıl makul. Üstü nakit akışı odaklı değil sermaye kazancı odaklı düşünülmeli.
Kısa dönem kiralamada kârlılığı ne belirler?
1. Konum
Turistik (tarihi yarımada, plaj ilçeleri) veya iş merkezlerine yakın konumlar yüksek doluluk getirir.
2. Doluluk Oranı
AirDNA ve bölge istatistiklerine bakın. %55 altında çoğu yatırım zarar eder; %70 üstü hedeflenir.
3. Fotoğraf ve İlan Kalitesi
Profesyonel fotoğraf %20-30 fiyat avantajı, Superhost / Genius rozetleri %15 doluluk artışı sağlar.
4. İşletme Modeli
Kendi işletiyorsanız zaman maliyeti; yönetim şirketi %20-25 komisyon alır — net gelirin kilit maliyeti.
5. Mevzuat Riski
2023 sonrası izin belgesi zorunluluğu. Bazı ilçeler yeni başvuru kabul etmiyor — yatırımdan önce Turizm Bakanlığı'nı ziyaret edin.
6. Mevsimsellik
Deniz kenarı mülklerde yıllık doluluk %40 civarında olabilir; 12 ay çalışan şehir merkezi daha istikrarlı getiri sağlar.