Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) Gelir ve Vergi Rehberi (2026)

Türkiye'de Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden günlük/haftalık konut kiralama, 2 Kasım 2023 tarihli 7464 sayılı Kanun'la yasal bir çerçeveye oturdu. Bu rehber izin belgesi zorunluluğunu, üç ana vergi kalemini (konaklama vergisi, KDV, gelir vergisi) ve gerçek yatırım getirisini 2026 itibarıyla anlatır.

Kanuni Çerçeve: 7464 Sayılı Kanun

2 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun:

• 100 günden az süreli kiralamalar "turizm amaçlı konut" sayılır.
• Kiralama için İzin Belgesi alınmak zorundadır.
• Belgeli olmak için apartmanın kat malikleri kurulundan oybirliğiyle izin gerekir — büyük şehirlerde bu şart çoğu başvuruyu engelliyor.
• Belgesiz faaliyet için idari para cezası ilk tespitte 100.000 ₺, tekrarda 500.000 ₺'ye kadar çıkar.
• Turizm Bakanlığı il müdürlüklerinde başvuru yapılır; belge yıllık yenilenir.

Belgeniz yoksa bu işten kaçınmak en güvenli seçenektir — yasa dışı faaliyetin getirisi cezanın yanında değersizdir.

Üç Vergi Kalemi

1) Konaklama Vergisi — %2

• 2 Ocak 2023'ten beri yürürlükte (7194 sayılı kanunun 9. maddesi).
• Brüt konaklama bedeli üzerinden hesaplanır.
• Misafirden tahsil edilir ama beyan + ödeme sorumluluğu işletmecidir.
• Aylık beyanname (KV beyannamesi) ile ödenir.
• KDV matrahına dahil edilmez (bağımsız bir vergi).

2) KDV — %20

• Konaklama hizmetleri standart %20 oranına tabidir.
• İndirimli oranlar (%1, %10) konaklamaya uygulanmaz.
• Tahsil edilen KDV'den gider KDV'si (aidat, fatura, temizlik) indirilir.
• Aylık beyanname ile fark ödenir.

3) Gelir Vergisi — Ticari mi GMSİ mi?

İki rejim mümkündür ama pratikte büyük çoğunluk ticari kazanç olarak değerlendirilir:

Ticari Kazanç

• Düzenlilik + organizasyon (platform, profesyonel fotoğraf, yönetim) varsa.
• KDV mükellefi olursunuz.
• Bağ-Kur'a (4/b) tabi olursunuz.
• Geçici vergi (3 aylık dönemler).
• Giderlerinizi (aidat, fatura, komisyon, temizlik, sigorta, amortisman) düşebilirsiniz.

GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı)

• Yılda birkaç hafta ara sıra kiralama.
• KDV ve Bağ-Kur yok.
• Götürü gider (%15) veya gerçek gider seçenekli.
• Sadece yıllık beyanname (Mart).
• Platform kullanımı çoğu durumda "mutad kiralama" sayıldığı için Vergi İdaresi ticari rejime çekebilir — risk yüksek.

Ne Kadar Kazanırım? ROI Formülü

Yıllık Brüt Ciro    = Gecelik × 365 × Doluluk %
Yıllık Net Kazanç   = Brüt − Vergiler − Platform Komisyonu − İşletme Gideri
ROI                 = (Yıllık Net / Mülk Değeri) × 100
Başabaş             = Mülk Değeri / Yıllık Net

Örnek: İstanbul Kadıköy, 2 Bed 1 Bath

Hesap:

• Yıllık brüt: 2.500 × 365 × 0,65 = 593.125 ₺
• Konaklama vergisi (%2): 11.862 ₺
• KDV (%20 tahsil − %20 gider): ~115.000 ₺
• Platform komisyonu: 88.968 ₺
• Aidat + fatura yıllık: 42.000 ₺
• Emlak + sigorta + izin: 17.000 ₺
• Gelir vergisi (ticari): ~55.000 ₺
• Yıllık net: ~265.000 ₺
• ROI: %5,30
• Başabaş: ~19 yıl

Bu senaryo standart bir Türkiye şehir merkezi örneğidir. Sahil tatil bölgelerinde sezonluk gelir %80-100 doluluk + yüksek gecelik yaratabilir; şehir merkezlerinde ise yıl boyu istikrarlı ama daha düşük ROI.

Uzun Dönem mi Kısa Dönem mi?

Matematiksel olarak kısa dönem çoğunlukla avantajlıdır ama operasyon, mevzuat ve amortisman yükü göz ardı edilemez. Uzak şehirdeki mülkte yönetim şirketi neredeyse zorunlu hale gelir.

Sık Yapılan Hatalar

• İzin belgesini unutmak: Belgesiz faaliyet cezanın yanında vergi ziyaı + gecikme zammı doğurur.
• Konaklama vergisini misafire yansıtmamak: Cebinizden çıkmış sayılır, %2 gelir kaybı.
• KDV indirimi almamak: Aidat ve faturaların KDV'sini tahsil KDV'sinden düşmezseniz fazla KDV yatırırsınız.
• Amortismanı göz ardı etmek: Mobilya ve beyaz eşya 3-5 yılda yenilenir, yıllık gidere dahil edilmezse ROI şişer.
• Doluluk tahminini iyimser yapmak: %80 gerçekçi bir varsayım değil. Bölgenizin AirDNA verilerine bakın.

Pratik Öneriler

• İş öncesi Turizm Bakanlığı'na başvurup belge alınabilirliğini öğrenin.
• Mülk satın almadan önce bölgenin ortalama doluluk + gecelik fiyatını araştırın (AirDNA, ticariyeri raporları).
• İlk yıl ciroyu yakından takip edip 6 ayda bir vergi rejimini (ticari / GMSİ) mali müşavirle yeniden değerlendirin.
• iskonto.co'da Kısa Dönem Kiralama Getiri (ROI) Hesaplama ve Kısa Dönem Kiralama Vergi Hesaplama araçlarıyla senaryonuzu test edin.
• Yönetim şirketi kullanmayı düşünüyorsanız %20-25 komisyonlarını net gelirden düşüp ROI'yi yeniden bakın — kârlılık düşebilir.

Kaynaklar

• 7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun (02.11.2023)
• 7194 Sayılı Kanun — Konaklama Vergisi (yürürlük 02.01.2023)
• 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu (Ticari/GMSİ ayrımı)
• 3065 Sayılı KDV Kanunu
• Kültür ve Turizm Bakanlığı — İzin Belgesi Yönetmeliği

Hesaplar tahmini niteliktedir. Bölge bazlı doluluk ve fiyat için AirDNA veya yerel emlakçılardan doğrulama alın; vergi stratejisi için mali müşavir, belge için avukat/Turizm Bakanlığı il müdürlüğüyle görüşün.